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广州有望每年多增5万-10万个车位缓解停车难

2012-7-17 13:57:32资讯来源:科拓通讯

  近期公布的《广州市城乡规划技术规定(试行)》(以下简称《规定》)已于7月1日施行,其中要求小区住宅的停车配建标准应根据住宅类型、所处区位、交通条件等因素综合确定,每100平方米的住宅建筑面积应当配建1.2-1.8个停车位。按照这一要求,广州未来的车位供应将有可能出现翻倍增长,配合汽车限牌措施,从根本上解决停车难问题。业内人士表示,除了硬性规定车位比例,还应利用市场手段增加开发商建设车位的积极性。

  新要求将大幅提高车位供应

  根据广州市政协常委曹志伟调研得到的数据,广州一年新车上牌量有20多万台,但一年新增住宅与商业项目的车位供应量仅5万多个。从7月1日起,广州实行限制汽车上牌政策,未来新上牌的车辆降到了12万台/年,车位的需求可能会出现减少。但从现在广州的车位市场来看,供不应求的矛盾依然很突出,新增汽车数量减少可能不会马上降低市民对于车位的需求。

  按照北京的经验来看,限制上牌后,北京的车位成交不跌反升,在增加停车费等政策影响下,购买车位产权的需求明显上涨。2010年北京出台汽车限购政策后,当年车位成交比2009年全年反而上涨了20.5%。百套住宅房成交对比28个车位,相比2009年翻番。

  而按照《规定》要求,意味着新建房有望实现每户至少拥有一个车位,广州未来的车位供应可能出现翻倍增长。数据显示,今年上半年广州住宅销售面积为377万平方米,销售套数约为3万套,按照每100平方米配建1.2-1.8个车位计算,需要配建45240-67860个车位,那一年的新增住宅车位就可达90480-135720个,加上商业项目提供的新增车位,总体数量可能是以往广州一年新增车位数量的两到三倍。

  专家建议不同楼盘要区别对待

  对于新的车位配备标准,广州房地产专家韩世同表示将能极大缓解广州停车难的问题。“新增车位的数量一是补充原来不足的车位,另外未来商品房销售量有减少的趋势,越来越高端。按照汽车进入家庭的速度,不少家庭都会有两个甚至以上的车位,因此还要满足未来增长的需求。”韩世同认为,暂时还不需要担心以后车位出现过剩的情况,一旦车位能满足需求甚至有过量的趋势,还可以将这一比例进行调整。

  不过,韩世同也认为,未来对于车位的分配比例,需要根据郊区与城区、高档楼盘与普通商品房来进行不同的比例要求。“郊区不用太严格,因为露天的停车位比较多,未必要多建室内停车位,而市区的车位本来就比较紧张,新增车位除了要满足新增业主的需求,也要在一定程度上为周边地区提供车位,所以配备比例要更高一些。”韩世同表示,对于普通商品房尤其是以中小户型为主的楼盘来说,车位的配备比例可以适当低一些,对于地铁上盖楼盘也可适当调低配备比例,但对于高档楼盘来说,车位的需求量更大,因此配备比例也应该更高。

  探因:建车位收益低开发商不积极

  在广州市中心,车位一直是香饽饽,但为何在政府强行出台政策对车位比例进行要求之前,开发商不愿多建车位?在今年初的广州市政协会议上,曹志伟曾提出一份名为《实事求是解决广州城区“车位贵﹑停车难”的问题》的议案,他透露目前车位如果出租的话,收益率极低,影响了开发商建设车位的积极性。并且在这份议案中,他提出要解决“车位贵”、“停车难”,其关键在于合理开放车位租价,降低车位建设成本,控制私家车无序增长,大力发展公交事业。

  据曹志伟估算,按照目前物价局规定的“指导价”来进行出租的话,商业车位的年收益率只有4.35%,而住宅车位的年收益率接近于0,若再加上人力资源成本的话,企业经营必亏无疑。而根据目前市场的情况,一个地下停车位租价至少是1237.11元/月才能支付税费和建设开发直接成本的利息及管理费用。“按照目前的收费标准,建设单位是建得越多、租得越多,就会亏损得越严重。”曹志伟指出,要调动各方投资建设停车场出租车位的积极性,则首先应该合理开放停车场的收费,让其回归市场经济的轨道。

  曹志伟还认为,应当鼓励建设地面以上架空层停车场,降低停车场的开发建设成本。他表示,在建筑造价上,架空层车位仅为地下室车位的一半,其大部分成本都用在了楼面地价上。政府可以通过规划调整政策,若能将地面以上架空层车库的面积不计入容积率建筑面积的话,其成本就可以大幅度降低。在保证建设单位不亏损得情况下,架空层车位建设成本租金为706.69元/月/个,远低于地下车位需要的1237.11元/月/个。

  荔湾车位卖到60万/个

  近年来,广州车位价格可谓水涨船高,比住宅价格涨得还要凶猛。尤其是市中心区域,新增车位供应极少,导致不少“陈年”楼盘一有车位放出,就会刷新车位成交新纪录。

  根据网易房产统计阳光家缘数据显示,今年上半年,有一手车位销售的楼盘中,车位单价在3万元以上的就有25个,其中3个更是超过了4万元/平方米,而这些楼盘全部位于天河、越秀、荔湾、海珠等中心城区。

  价格最贵的是位于荔湾的四季花园,上半年卖出的三个车位均价高达49635元/平方米,平均每个车位的总价更是高达59.56万元。紧随其后的是位于珠江新城的博雅首府,上半年销售了48个一手车位,平均每个车位的总价为53.98万元。东风广场上半年仅卖出一个车位,但总价也高达53.76万元。

  近期,位于海珠的中海锦榕湾开卖车位。数据显示,该盘已销售了488个车位,每个车位的平均成交总价为28.52万元,相比去年与之一墙之隔的光大榕岸车位约23.9万元的价格,涨了近两成。

  来源自:新快报